Il 30 giugno scorso, presso il Politecnico di Milano, si è tenuto il convegno “Il valore della terra“. Discutere di terra significa affrontare questioni economiche, giuridiche, ambientali ed estimative. Significa parlare di un bene che supera i conflitti ed è il palcoscenico della attività dell’uomo.
In presenza di un mercato in rapida trasformazione e molto poco direzionale come quello degli ultimi anni, è difficile ottenere punti di riferimento validi per la stima di terreni e aziende agricole (e di qualsiasi altro bene) e analogamente per la valutazione degli indennizzi in caso di esproprio per pubblica utilità. Questo perchè è difficile ricostruire la scala di valori che è alla base del metodo estimativo.
Oggi più di ieri è quindi importante il ruolo del professionista, capace di tastare il polso del mercato, di ipotizzare l’andamento futuro dei mercati sulla base dei dati disponibili al momento dell’incarico (che non sempre, anzi, quasi mai, coincide con il momento di stima), di considerare tutte le principali variabili che concorrono alla formazione del “più probabile prezzo di compravendita” e, quindi, alla redazione di una consulenza estimativa corretta.
Ecco perchè nel corso del Convegno sono stati dibattuti aspetti apparentemente disparati, ma di estrema importanza per ogni perizia di stima. Tra gli altri, sono stati toccati argomenti di carattere:
- giuridico: il suolo è un bene comune quindi soggetto a tutela generale; tuttavia, tale tutela rischia di provocare la nascita di rendite di posizione a favore di chi ha già potuto trasformare terreni in proprietà e a scapito di chi ancora non lo ha fatto;
- territoriale: evitare la nascita di una giungla di divieti ma, per esempio, incentivare il recupero funzionale di edifici esistenti;
- catastale: dovrebbe essere una base per valutazioni e non sttrumento meramente fiscale;
- ambientale: costi e modalità di bonifica quali, a titolo esemplificativo, la phytoremediation.
Soprattutto, però, si è parlato di aspetti estimativi. Alcuni spunti:
- esternalità positive del fattore terra non riconosciute dal mercato;
- mancata abitudine di considerare i costi di mantenimento delle opere derivanti dalla trasformazione dei suoli – es. urbanizzazioni primarie – nella stima del costo di trasformazione;
- terreni agricoli hanno sempre un valore positivo, alto o basso che sia, mentre non sempre è vero per un suolo trasformato dal momento che all’investimento iniziale occorre aggiungere le spese di manutenzione, le imposte, le spese di bonifica, ecc.;
- ruolo delle acque irrigue nella valutazione dei terreni;
- metodi di stima partecipativi (di derivazione statunitense) ed economia cognitiva.
Luca Masotto (dottore agronomo Milano n. 1212) offre servizi di stima terreni e valutazione aziende agricole anche come consulente tecnico di parte in caso di divisione assi ereditari o calcolo indennità esproprio. Per informazioni studio@lucamasotto.it e 333.4603805.
